Tanggung Jawab Hukum Pengembang dalam Pemenuhan Hak Konsumen pada Praktik Pre-Project Selling: Studi Kasus Pemasaran Apartemen Meikarta.

Ravini, Kannisa Nazwa Nur and Kholid, Muhamad and Nurhayani, Neng Yani (2026) Tanggung Jawab Hukum Pengembang dalam Pemenuhan Hak Konsumen pada Praktik Pre-Project Selling: Studi Kasus Pemasaran Apartemen Meikarta. JPLLS : Journal of Progressive Law and Legal Studies, 4 (7). pp. 337-354. ISSN 2986-9145

Preview

Text ARTIKEL SKRIPSI KANNISA NAZWA FINAL.pdf - Published Version Download (328kB) | Preview

Abstract

INDONESIA: Praktik pemasaran pre-project selling pada pembangunan rumah susun memberikan kemudahan bagi pengembang dalam memperoleh pembiayaan sejak tahap awal pembangunan. Namun, mekanisme tersebut juga berpotensi menimbulkan kerugian bagi konsumen apabila pembangunan tidak terlaksana sesuai dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), sebagaimana terjadi pada proyek Apartemen Meikarta. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis pelaksanaan pertanggungjawaban hukum pengembang terhadap konsumen atas kerugian yang timbul akibat tidak terlaksananya pembangunan Apartemen Meikarta, mengkaji kendala-kendala hukum dalam praktik pre-project selling, serta menganalisis upaya hukum yang dapat ditempuh konsumen untuk memperoleh haknya. Penelitian ini menggunakan Teori Perlindungan Hukum Philipus M. Hadjon, Teori Tanggung Jawab Hukum Hans Kelsen, Teori Keadilan John Rawls, dan Teori Perlindungan Konsumen Az. Nasution sebagai landasan analisis. Penerapan teori-teori tersebut dikaji berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, serta Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021 untuk menganalisis kesesuaian antara ketentuan hukum (das sollen) dengan praktik pertanggungjawaban hukum pengembang dalam pre-project selling (das sein). Hasil penelitian menunjukkan bahwa pelaksanaan pertanggungjawaban hukum pengembang dilakukan melalui penjadwalan kembali pembangunan (rescheduling) dan restrukturisasi kewajiban berdasarkan Rencana Perdamaian (Composition Plan) yang disahkan melalui putusan homologasi. Namun, pelaksanaan tersebut belum sepenuhnya memberikan kepastian hukum dan pemenuhan hak konsumen. Penelitian ini juga menemukan kendala dalam praktik pre-project selling, yaitu belum optimalnya prinsip kehati-hatian, ketidakseimbangan posisi tawar antara pengembang dan konsumen, keterlambatan pembangunan yang mengakibatkan tidak terpenuhinya prestasi sesuai PPJB, serta terbatasnya kepastian hukum bagi konsumen. Adapun upaya hukum yang dapat ditempuh meliputi penyelesaian sengketa di luar pengadilan, penyelesaian melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen, gugatan wanprestasi, dan mekanisme PKPU sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. ENGLISH The practice of pre-project selling in the development of vertical housing provides developers with greater ease in obtaining financing from the early stages of construction. However, this mechanism also has the potential to cause losses to consumers when the development is not carried out in accordance with the Conditional Sale and Purchase Agreement (PPJB), as occurred in the Meikarta Apartment project. This study aims to analyze the implementation of the developer’s legal liability toward consumers for losses arising from the failure to complete the development of the Meikarta Apartment project, examine the legal obstacles encountered in pre-project selling practices, and analyze the legal remedies available to consumers to obtain the fulfillment of their rights. This study employs Philipus M. Hadjon’s Legal Protection Theory, Hans Kelsen’s Legal Responsibility Theory, John Rawls’s Theory of Justice, and Az. Nasution’s Consumer Protection Theory as the analytical framework. The application of these theories is examined based on the Indonesian Civil Code, Law Number 8 of 1999 concerning Consumer Protection, Law Number 20 of 2011 concerning Flats, and Government Regulation Number 13 of 2021 to analyze the conformity between legal provisions (das sollen) and the actual practice of developer legal liability in pre-project selling (das sein). The results show that the implementation of the developer’s legal liability was carried out through construction rescheduling and the restructuring of obligations based on the Composition Plan, which was ratified through a homologation judgment. However, such implementation has not fully provided legal certainty or ensured the fulfillment of consumers’ rights. This study also identifies several obstacles in pre-project selling practices, including the suboptimal application of the prudential principle, an imbalance in bargaining positions between developers and consumers, construction delays resulting in the non-fulfillment of obligations under the PPJB, and limited legal certainty for consumers. The legal remedies available to consumers include out-of-court dispute resolution, settlement through the Consumer Dispute Settlement Agency (BPSK), breach of contract (wanprestasi) claims, and the Suspension of Debt Payment Obligations (PKPU) mechanism in accordance with applicable laws and regulations.

Actions (login required)

View Item